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抄底美国的房价
发布日期：2011/5/7
来源：经济观察报
作者：周亚霖
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李海静带了一行9人去美国看房，这次有3个人买了位于美国佛罗里达的高尔夫社区项目：售价20万美金的独栋，每人1-2套。
李海静服务于威翰地产，这家机构是美国看房团最早的组织者。李海静说，他们的成交同比增加了一倍。大部分的成交来自长三角，其次是北京和广州。
今年以来，在北京有分公司的全球地产代理机构大都成立了新部门，把美国、加拿大等地的豪宅拿到中国来卖。过去，所谓“美国购房团”显得噱头有余，成交寥寥，但现在，大有火候到了的意味。
【现金为王 】
威翰地产在2007年底来到中国，在过去的几年，他们都是每两个月组织一次看房团，而最近的几个月，因为客户太多，就把看房团变成了1个月1次或2个月3-4次。
李海静服务的这一行人中，没有买房的客人要求6月份单独去洛杉矶，他们想看看橘子郡尔湾的售价300万美元的高端项目，作为VIP的“独立团”，他们还要在那里打几场高尔夫。
至2010年底，美国的地产已有所回升。就在“浑水”发布研报三天前，另一家名为西群（Citron Research）的美国调查机构发表了一篇针对中国高速频道文章，同样质疑该公司“业绩好得难以置信”。
现在中国地产市场限购，股市走势也不佳，越来越多的钱在寻找出路。投资者把眼光投向了海外，美国成了最主要的选择。
次贷危机之后，美国房价“跌跌不休”。现在，一些美国的房地产界人士开始认为，美国的房价到了一个谷底。拉斯维加斯那类金融危机前大肆发展地产，供应量巨大的城市，房价已经腰斩。即便是房价最坚挺的纽约，记者采访的在那里生活的人都认为“房价跌了一成”。
在拉斯维加斯、亚特兰大等很多地区，银行拍卖的独栋别墅，便宜的只要5万美元左右。这类就是数量众多的“法拍屋”——还不起贷款的人被银行清理出户后拍卖的房屋。
法拍屋的数量非常可观。中介机构的估计称，拉斯维加斯房屋交易6成是法拍屋。金融危机前，这个城市大肆地发展房地产。亚特拉大、达拉斯约有20%-30%的交易是法拍屋。
美国FORMAE公司的市场总监Ellen居住的城市亚特兰大，房屋均价已经比金融危机前降低了30%。银行因为要着急收回现金，法拍屋比市价又低了20%。FORMAE公司是一家美国的不动产投资公司。“贷款非常困难。如果信用等级在620分（分数在325分到900分之间，620分-680分为信用中等）以下的人，贷款免谈。另一方面现在银行拍卖量却非常巨大。2009年，美国就有285万套法拍屋。”这些因素综合起来，Ellen觉得现在就是一个有大量现金的人在美国买房的绝佳时机。
对于当下的形势，Ellen引用全美地产经纪商协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun的话来形容：“现金为王”。
可能所有爱储蓄的民族现在都受到“现金为王”的美国的热烈欢迎。Ellen的邻居是一位犹太人，在近阶段，就陆续就买了16套房子。只要有好的物业出来，他就赶紧去看。Ellen认为，在华人居住较多的地方，譬如加州、旧金山、纽约房价就高很多。
【分散风险 】
现在，投资美国的故事仍在演绎。Ellen称，他们已经带了不少中国南方城市的人去美国投资买房。最近有几次交易，是人并未到现场看房，都是在中国完成的交易。
FORMAE去年6月在上海开设了分公司。Ellen称，他的公司刚刚帮一个温州老板投资了一个年回报率在7.87%的项目。
这是一个位于亚特兰大市最繁华的商业区DOWNTOWN16街的房子——3层的联排别墅，距离全美排名第二的理工大学乔治亚理工大学仅隔一条街。这个2000多英尺的房子租金每月1780美元，房价是18.8万美元（折合人民币约123万元）。
和以往移民带来的置业需求不同，李海静的客人大部分都没有移民。李海静称，移民公司也想和威翰地产合作。
移民比投资的门槛高很多，按照美国法令，投资移民需要在美国区域中心（多为农业地区或高失业地区）和非区域中心(经济发达的商业中心区)投资50万或100万美元，其中可以包括不动产，但还必须创造10个就业岗位。
李海静说，很多移民公司的办法是组织一个基金，让基金成立一个公司，创造就业岗位，譬如买一个超市，雇佣数十个人。但必须是两年后，公司经营状况等通过官方审核，移民者才能获得永久绿卡。
据李海静的了解，当下的这些投资者不仅仅是为了追求投资回报，将资产风险分散到海外，也是很重要的原因。前述的她的9位客人都是第一次去美国，都没有绿卡，是高尔夫球友。
【投资账本 】
美国亚裔房地产协会全国主席、21世纪不动产美国德州房地产公司董事长Kenneth Li称，在华人房屋交易中，有70%是来自内地，其中5%-10%是投资者。21世纪不动产是美国第二大不动产经纪公司。
在Kenneth Li的周围，一些非华人的资深经纪人也会聘请华人来做助理，这样很有助于开展业务。
这些都促成了中介们的好生意。Ellen前述那个温州老板的越境交易费用大约花费了房价的3%。Ellen会收取一个月的租金来做出租服务的佣金；每个月房租的10%来做管理费用。
在美国买房，如果对当地税收政策不清楚，可能投资回报率并不高，何况美国房价下行风险仍然存在。Ellen称：“每个州不一样，一般在1%-3%之间，而亚特兰大只收1%，这也是Ellen认为投资亚特兰大比较重要的因素。”
Kenneth Li说，除了房产税，还有保险也是该注意的。每个州保险费用都不一样。如果是灾害比较多的路易斯安那州，费用就贵些。房子大小不同，费用也不同，一般在500-1000美元不等。
因为美国人工成本很高，修缮费用是要特别注意的。在美国，一个水管工的工资是一个小时70-100美元。
Kenneth Li就认为，“一定要注意不能买到屋况差的房子。地基、结构、屋顶是三个最重要的地方，这些坏了，修理的费用大约就要2万-3万美金。有的法拍房因为房屋空置时间会有1-2年，所以一定要认真看好房子”。
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