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北京CBD租金锐减39% 揭穿楼市复苏谎言
业内称住宅回暖属政策支撑,整个楼市下半年情形并不乐观
在CBD中天置地一门店负责写字楼租售工作的陈先生最近生意很萧条。而这种情况在记者随后走访的多家写字楼租赁部普遍存在。
世邦魏理仕第二季度的报告显示,北京写字楼市场平均租金在年初以来已累计下跌16.1%,比去年同期下跌了20%。而据记者根据相关数据测算,仅CBD地区,租金二季度同比下跌约39%。
在业内人士看来,写字楼租金是真实反映楼市走向的标志之一。目前,在由住宅市场回暖带来的楼市“繁荣”里,出现了写字楼租金和住宅价格走向完全背离的现象,这进一步把脉了房地产市场的真实搏动,并带给人们某些启示。
CBD租金跌至2006年底水平
“最近一个多月,过来咨询的客户几乎都是要买住房的,租写字楼的几乎没有。”陈先生告诉记者,“原来我们的客户主要是外企的中国代表处,甲级写字楼做的比较多,现在这样的需求很少。”
不只是CBD,金融街、东二环、中关村、亚运村及望京等北京几个较大商圈的写字楼租金价格都有不同幅度的下跌。世邦魏理仕第二季度报告显示,季内北京甲级写字楼的有效租金为每平米每月人民币150.4元,年初以来已累计下跌16.1%。
CBD、东二环和燕莎商圈因为外资企业相对集中,因而受到的影响也最大。以CBD为例,根据世邦魏理仕的报告,CBD区域的空置率在今年二季度攀升至29.6%,而同期北京写字楼市场整体的空置率为21.8%。
另据记者从北京高力国际咨询与研究部得到的数据计算,今年二季度CBD近140元每月每平米的平均租金价格,相比去年同期的229.4元,降幅达39%,几乎接近2006年底的132.04元水平。
北京中原地产投资顾问部总经理张坤昱告诉记者:“在此次金融危机中,北京各大商圈皆受到不同程度的影响,其中CBD地区由于外资集聚,受影响较大。不过相对来说,金融街和以内资企业为主的中关村、亚奥区域空置率上升较小,所以租金下跌幅度也相对较小。”
写字楼借光政策空间有限
“写字楼市场的回暖无法借力,”中国商业地产联盟秘书长王永平告诉《华夏时报》记者,“住宅市场借助了宽松的货币政策,货币资本进入房地产市场更加容易,也正因为如此,改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来。但是写字楼市场基本上无法借助政策调控拉动需求。”
2009年4月26日,朝阳区出台了《关于促进楼宇经济发展的奖励办法试行》将对CBD区域内部分写字楼进行10%-20%的财政补贴,朝阳区发改委一负责人表示,目前准备发放补贴款,具体工作由CBD管委会具体执行。
对此,王永平认为,写字楼市场由于投资面积大,资产流动性小,投资回报稳定,主要吸引长期性投资需求,因此受经济基本面的影响明显。区域性的政策无法改变整个写字楼市场的需求状况,而发放财政补贴对大规模投资来说其实微乎其微。
张坤昱表示,2009年下半年到2010年初,受不断攀升的空置率影响,以外资企业为主的CBD、燕莎等商圈则受国际经济形势是否回暖的影响较大,预计租金水平很难有任何提升空间。但是,以内资企业为主的中关村、亚奥、金融街等商圈下半年有望提前走出困境。
当然,政策方面仍有利好。保监会《保险资金投资不动产的细则》有望在10月1日前后正式出台,将允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。
而在7月20日,保监会主席吴定富在上半年保险监管工作会议上透露,据初步估算,今年全年有1.1万亿元保险资金需要配置,接近资产存量的30％,保险机构面临较大的投资压力。
王永平秘书长认为,细则如能顺利实施,将扩大流入房地产市场,尤其是写字楼市场的货币资本,拉动写字楼市场需求,促进写字楼市场的整体回暖。
住宅回暖缺乏基础
短短一个多月的时间,住宅市场的迅速回暖曾经一度让业内业外为“房地产行业率先复苏”欣喜万分、惊叹不已。
但易居中国研究院北京所副所长牟增彬告诉记者,住宅市场受政策调整影响程度高,政策上的轻微调整都可能给住宅交易带来波动,因此现在说房地产市场复苏回暖为时过早。
而住宅价格仍一路上涨。近日北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示,北京新建住宅价格已连续4个月上涨。据记者了解,7月份,二手房均价11820元,比之于年初的成交均价8900元,半年多累计上涨幅度已达32.8%。
对此,北京市房地产业协会副秘书长陈志表示,住宅价格的攀升与写字楼租金的涨跌没有直接联系,但是住宅市场和写字楼市场因为资金的流动性被关联起来,因为目前来看住宅市场的投资回报更多更快,政策也相对宽松,但开发商在房地产市场的利益来源主要还是靠写字楼等商业地产的长期稳定投资,故而以商业地产萧条现状来看,住宅的短期繁荣并不能真实反映楼市现状。
王永平在接受《华夏时报》记者采访时表示:“住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖,缺乏必要的经济基础;而写字楼市场受国内国际经济的基本面影响,因此更能体现目前宏观经济的真实状况,而房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量上,更重要的是,整个市场的长期投资需求要恢复和稳定,这在今年下半年看来并不乐观。”
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