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部委报告：高房价已成居民消费最大阻力
发布日期：2009/3/26
来源：经济观察
作者：张斌 赵宇新
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部委报告：高房价已成居民消费最大阻力
经济观察报获悉，国家某部委研究机构最近出台的一份报告显示：“高房价”已经成为抑制居民消费的主要原因。
报告主要从房价与居民最终消费率、房价收入比、房价构成和房地产占固定投资的比例四个方面阐述了“高房价”对启动居民消费的杀伤力。
报告知情人表示，房屋价格中能拉动内需的不超过三成。所以，房屋价格不能再继续上涨。
没有钱再去“消费”
多年在“扩大内需，扩大消费”口号下的事实是，中国的居民消费率在持续走低。
这份报告指出，中国居民最终消费率呈现出明显的逐年降低趋势的同时，房价却在逐年上升。公开数据显示，2000到2008年，最终消费率由61.1%下降到48.6%，其中居民消费率更是下降到35%左右。但从2000年到2007年，全国70个大中城市房屋销售价格却是一路上升，仅2007年就同比上升了7.6%。
“为了房子，我们到现在都没敢要小孩儿，但是这个目标依然很远。”李峰（化名）说。李峰今年31岁，山西人，目前在北京一家金融机构工作。
李峰的收入在同龄人里还算不错。目前月收入13000元。他的爱人月收入也在7000元左右。
2005年结婚后，两个人租了一套一居室，房租每月大概2300元左右，加上其他的开销平均每月在6000元。可是他们目前还没有自己的房子，北京房价这么高，他们的收入虽然不算低，但也不敢轻言买房。
李峰说：“本来这几年的积蓄也可以有个首付，但是由于父母在农村，医疗等没有保障。现在年龄又大了，身体不好，所以这点钱根本不敢动。”
城市中，情况和李峰夫妇相似的很多。
上述报告知情人说：“现在北京、上海、深圳这样的城市，买一套房子差不多要花掉这个家庭15年—20年的收入；二线城市大概要10—15年；三线城市虽然好一些，但是也在其他国家之上。”
易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示：“一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。”
难以拉动相关产业
房地产价格的基本构成要素包括五个方面：土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企业的利润和税金。
报告中显示，房地产中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需，带动相关产业。但是这部分占房地产价格的比重很少，北京大概是10-20％，二线城市大概是30-40％。其余部分都是购买土地和税收等占去，根本不能拉动内需。”
“这也就是说，100元的居民可支配收入，如果去买房子，全国平均来看只有20-30元拉动了内需，其他的70-80元都被政府和企业拿去。”报告知情人解释说。
武海是一家建筑公司的老板，在接受经济观察网采访时也印证了此观点：“房屋建筑成本差距越来越小，建造成本并没有与房价一起大涨。虽然地价与营销成本在增加，但房价越高，建筑成本占房价比例则是越来越小。”
他举例，如石家庄闹市区的房价在8000元一平方米，建筑工程造价是每平方米1600元，占20％。而北京的二环内房价在24000元，建筑工程造价也是1600元，占房价的6．67％。
依然暴利
“房地产是一个暴利行业。”上述报告的知情人士说，“目前，房地产占固定资产投资的比例，大城市已经占到了５０％这样。”
商务部研究院的研究员梅新育接受经济观察网采访时表示，一般来说，当房地产投资增长率显著高于经济增长率时(例如相当于经济增长率的2倍时)，就有产生泡沫的危险。
1998—2007年，中国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长分别为9.4%、18.8%、22.1%。房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20%以上，2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30%。
“房价增速明显高于GDP增速时，房地产投资增长率2倍于GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门。”梅新育说。
报告中显示，在房地产开发中，房地产商的自有资金很少，只有10%-20%左右。最后整个工程的利润即使只有5%，那么房地产商的自有资金回报率也有50%，这里面有一个杠杆效应。
“何况整个工程的利润不可能只有5%，有些与政府合作的项目甚至不需要自有资金。”上述报告知情人透漏。
一位不愿透露姓名的房地产商告诉经济观察网，每个项目的杠杆效应也是不同的，这主要取决于土地出让金的不同，贷款是预征还是后付，项目完成几成可以预售等等，灵活性很大。
“当利润为负时，杠杆效应也会显现，不过目前来看不存在这种情况。”地产商说。
报告建议房价坚决不能再涨，现在一些城市出台买房落户政策，不但不能启动消费，相反会加剧东西城市和大小城市之间的差距。
梅新育表示：“要使高房价降下来主要应该从获取杠杆率的途径上做文章，取消其中的一些不公平，制定个标准出来。”
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